Änderungen für Immobilienbesitzer zum 01.01.2023 bei der Übertragung von Eigentum
Der Bundestag hat am 02.12.2022 das Jahressteuergesetz (JStG) 2022 verabschiedet. Die Änderungen betreffen auch das Bewertungsgesetz, da dieses an die geänderte Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 14. Juli 2021 angepasst wird.
Diese Anpassungen haben teils gravierende Auswirkungen auf die Erbschafts- und Schenkungssteuer. Vor allem werden davon Immobilien betroffen sein, die nach dem Ertragswert- oder Sachwertverfahren bewertet werden.
Auch wenn wir es nicht für sinnvoll halten, hier irgendwelche Übertragungen zu überstürzen, müssen wir natürlich dennoch auf die neue Gesetzgebung ab 2023 hinweisen.
- Welches Bewertungsverfahren ist anzuwenden?
In Anlehnung an die ImmoWertV sind für bebaute Grundstücke folgende Verfahren zur Ermittlung des Grundbesitzwerts vorgesehen:
Zunächst ist die Grundstücksart zu bestimmen. Diese wiederum führt zum anzuwendenden Bewertungsverfahren.
Grundsätzlich gilt:
Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohnungs- und Teileigentum
sind nur dann im Vergleichswertverfahren zu bewerten, wenn der Gutachterausschuss geeignete Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren ermittelt hat, sonst im Sachwertverfahren.
Mietwohngrundstücke
sind immer im Ertragswertverfahren zu bewerten.
Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke
sind im Ertragswertverfahren zu bewerten, wenn sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt, sonst im Sachwertverfahren.
Sonstige bebaute Grundstücke
sind immer im Sachwertverfahren zu bewerten.
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Änderungen ab 2023 im Überblick
Zu den Faktoren, die bei der Immobilienbewertung angepasst wurden, zählt die um zehn Jahre erhöhte Nutzungsdauer, die verringerten Pauschalen für Bewirtschaftungs-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, im Wesentlichen jedoch die Senkung der Liegenschaftszinssätze (=Verringerung des Abzugsbetrages) und die Einführung eines Marktanpassungsfaktors.
Durch die vielen verschiedenen Stellschrauben könnten Immobilien nach Schätzung des Eigentümerverbands Haus & Grund zwischen 20 und 30 Prozent an Wert gewinnen, in Einzelfällen sogar um 50 Prozent. Dies führt dazu, das mögliche Freibeträge deutlich schneller ausgeschöpft sind.
Liegenschaftszinssätze
Der Liegenschaftszinssatz kommt beim Ertragswertverfahren zum Tragen; und gibt kurz gesagt an, wie hoch der Wert der Immobilie durchschnittlich verzinst ist. Dies hängt maßgeblich von Lage, Immobilienart und Restnutzungsdauer ab.
Gutachterausschüsse weisen den Liegenschaftszinssatz im Wesentlichen aus, dies geschieht allerdings nicht flächendecken. Liegt kein Liegenschaftszinssatz vor, werden gesetzlich definierte Pauschalen angesetzt.
Das JStG sieht ab 2023 für Regionen, in denen Liegenschaftszinssätze fehlen, nur noch 3,5 % statt 5 % als anzusetzenden Zins für Mietwohngrundstücke vor.
Dies führt zu einem geringeren Abzug vom Rohertrag und im Ergebnis zu höheren Steuern.
Marktanpassungsfaktor / Wertzahl
Die Wertzahl kommt beim Sachwertverfahren für Einfamilienhäuser und gemischt genutzte Grundstücke zum Tragen.
Weist der Gutachterausschuss für eine Region keinen Sachwertfaktor (Wertzahl) aus, wird die gesetzliche Vorgabe angewendet. Hier findet sich im JStG ein erstmal harmlos klingender Satz: “Die Wertzahlen werden an das aktuelle Marktniveau angepasst.”
Für das weitere Verständnis ist die Bewertungssystematik relevant, denn für den Gebäudesachwert müssen zunächst die Gebäudeherstellungskosten berechnet werden. Das bedeutet, dass Sie von einem fiktiven Neubau der bestehenden Immobilie ausgehen.
Je nach Gebäudestandard liegen die Regelherstellungskosten zwischen 500 EUR bis 2.000 EUR pro Quadratmeter. Dieser Wert wird dann mit der Grundfläche des Hauses multipliziert und ergibt den vorläufigen Gebäudesachwert. Der Gebäudesachwert wird dann um eine Altersminderung bereinigt und mit dem Bodenwert addiert und ergibt den vorläufigen Sachwert. An diesem Punkt kommt sodann die sogenannte Wertzahl oder auch Marktanpassungsfaktor ins Spiel.
Zur Verdeutlichung:
Werden im umliegenden Gebiet der Immobilie Häuser für durchschnittlich 120 % des vorläufigen Sachwerts verkauft, so beträgt die Wertzahl 1,2. Eine Veränderung in der Wertzahl von +0,2 entspricht also einem Marktpreisanstieg um 20% der für den Sachwert der Immobilie zugrunde gelegt wird.
Folglich drohen erhebliche Steigerungen durch die Anhebung auf das Niveau der stark gestiegene Immobilienpreise der letzten Jahre.
Kontaktieren Sie uns gerne über unser Kontaktformular oder per E-Mail an mail@moertl-wende.de.
